Sven Schwarzat: Warum Immobiliengutachten häufig zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen

Sven Schwarzat: Warum Immobiliengutachten häufig zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen

#Lützen, 22. Dezember 2024

#Immobilienbewertung ist ein essenzieller Bestandteil des Immobilienmarktes, doch sie birgt oft unerwartete Herausforderungen. Die Ergebnisse verschiedener Gutachten oder Wertermittlungen für dasselbe Objekt können erheblich voneinander abweichen. Aber warum ist das so? Sven #Schwarzat, Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH, erklärt die wichtigsten Faktoren, die zu diesen Unterschieden führen.

Unterschiedliche Bewertungsmethoden

Eine der Hauptursachen für abweichende Ergebnisse sind die unterschiedlichen Bewertungsmethoden, die angewendet werden können. Die 3 wichtigsten Methoden sind …

• Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert einer #Immobilie anhand von Preisen ähnlicher Objekte in der Umgebung ermittelt. Dieses Verfahren ist stark von der Verfügbarkeit und Qualität der Vergleichsdaten abhängig.

• Ertragswertverfahren: Diese Methode wird hauptsächlich bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern angewandt. Der Wert wird auf Basis der zukünftigen Mieteinnahmen berechnet. Kleine Änderungen bei den Annahmen — wie dem Kapitalisierungszinssatz — können hier große Auswirkungen auf das Ergebnis haben.

• Sachwertverfahren: Dieses Verfahren konzentriert sich auf die Kosten, die für den Wiederaufbau der Immobilie erforderlich wären, abzüglich eines Wertverlustes durch Alter oder Abnutzung. Die Bewertung kann stark variieren, je nachdem, welche Baukosten angesetzt werden.

Sven Schwarzat betont, dass es entscheidend ist, die richtige Methode für den jeweiligen Kontext auszuwählen, um ein realistisches Ergebnis zu erhalten.

Subjektive Annahmen und individuelle Interessen

Neben den Bewertungsmethoden spielen subjektive Annahmen eine große Rolle. Beispielsweise können Sachverständige unterschiedliche Prognosen über die Marktentwicklung treffen oder verschiedene Kosten für notwendige Renovierungen ansetzen. Manchmal sind einzelne Faktoren auch örtlich unterschiedlich. Ob ein Objekt vermietet ist oder nicht kann in Leipzig ganz anders als auf dem Land zu bewerten sein. Einmal mag es wertsteigernd, einmal wertsenkend sein.

Darüber hinaus können individuelle Interessen die Bewertung beeinflussen. Ein Gutachter, der von einem Verkäufer beauftragt wurde, könnte tendenziell höhere Werte ansetzen, während ein Käufer auf konservativere Schätzungen besteht. »Ein neutraler Ansatz ist zwar ideal, aber in der Praxis oft schwer zu realisieren«, so Schwarzat.

Marktdynamik und regionale Unterschiede

Die Immobilienpreise können je nach Region und Marktlage stark variieren. Besonders in Ballungszentren wie München oder Berlin sind die Preise oft volatiler, während sie in ländlichen Gebieten stabiler bleiben. Auch kurzfristige Schwankungen im Zinsniveau oder Änderungen in der Regulierung können den Wert einer Immobilie beeinflussen.

Die Schwarzat Capital GmbH, die auf die Entwicklung und Bewertung von Immobilienprojekten in Leipzig spezialisiert ist, stellt fest, dass regionale Expertise entscheidend für eine akkurate Bewertung ist. Ein Gutachter, der mit den lokalen Gegebenheiten vertraut ist, kann realistischere Ergebnisse liefern als jemand, der den Markt nur oberflächlich kennt.

Unterschiedliche Zielsetzungen

Ein weiterer Aspekt ist die Zielsetzung der Bewertung. Eine Bank, die einen Kredit vergibt, wird tendenziell konservativer bewerten, um ihr Risiko zu minimieren. Ein Investor hingegen, der eine langfristige Entwicklungsperspektive sieht, könnte bereit sein, einen höheren Wert anzusetzen.

»Die Zielsetzung hinter einer Bewertung ist oft der Schlüssel, um die Unterschiede in den Ergebnissen zu verstehen«, erklärt Sven Schwarzat. Die Schwarzat Capital GmbH hat in zahlreichen Projekten erlebt, wie wichtig es ist, die Bewertungsziele klar zu definieren, bevor ein Gutachten beauftragt wird.

Fazit

Immobilienbewertung ist keine exakte Wissenschaft, sondern vielmehr eine Mischung aus #Kunst und #Analyse. Unterschiedliche Bewertungsmethoden, subjektive Annahmen, regionale Besonderheiten und die Zielsetzungen der Beteiligten tragen dazu bei, dass Bewertungen stark variieren können.

Sven Schwarzat und die Schwarzat Capital GmbH empfehlen, immer mehrere Gutachten einzuholen und die Hintergründe der Bewertungen sorgfältig zu analysieren. So lassen sich fundierte Entscheidungen treffen und potenzielle Fehlkalkulationen vermeiden. Im Endeffekt kann eine gut durchdachte Bewertung den Unterschied zwischen einem erfolgreichen und einem riskanten Investment ausmachen.

Über den Autor

Sven Schwarzat ist Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen. Er hält mit dieser GmbH und auch privat zahlreiche Immobilien im Bestand, führt Bauprojekte durch und vermietet seine Wohnungen. Sein Schwerpunkt liegt in und um Leipzig. Seine #Expertise und #Erfahrung machen ihn zu einem verlässlichen Ratgeber für allgemeine Fragen zu Immobilien und spezifisch zum #Leipziger Immobilienmarkt.

Schwarzat Capital GmbH

Die Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen ist ein wachsendes Immobilienunternehmen, das sich auf die Vermietung von Wohnraum spezialisiert hat. Das Unternehmen engagiert sich insbesondere im Bereich des studentischen Wohnens und bietet moderne und erschwingliche #Mietlösungen in attraktiven Lagen. Mehr …