Inflation und Zinssteigerungen, Auswirkungen auf und Lösungen für Bauprojekte

Inflation und Zinssteigerungen, Auswirkungen auf und Lösungen für Bauprojekte

Seit dem Kriegsbeginn in der #Ukraine herrscht große Sorge sowohl bei der Politik als auch der Baubranche, bei Bauherrn und Bauträgern. Doch welche Auswirkungen sind zu beobachten und: gibt es noch Auswege?

Über fast die gesamten Jahre seit der Finanzkrise von 2007/2008 konnte sich die Immobilienwelt in Deutschland einiger Tatsachen sicher sein:

• Die Zinsen waren historisch niedrig und selbst die Ablösung von EZB Chef Mario Draghi durch Christine Lagarde änderte daran nichts – obwohl dies zuvor häufig prognostiziert worden war.

• Aufgrund der Verfügbarkeit günstigen Geldes war es leicht, Bauprojekte in Angriff zu nehmen. Einzig die stets strenger werdenden Basler Regularien stellten ein Hemmnis für die Kreditvergabe dar.

• Da sich so viele Privatleute und Firmen Geld leihen konnten, stiegen die Kosten stark an – nicht zuletzt, weil die gesamte Baubranche über einen eklatanten Fachkräftemangel klagte und klagt und deshalb (personell gesehen) nicht mit dem Boom mitwachsen konnte. Gut für die Umsätze die Baubranche, weniger gut, aber erträglich für die Auftraggeber.

• Die etablierten, globalisierten Materialströme funktionierten, wurden nicht einmal durch die Pandemie wirklich gehemmt. Einzig die Holzkrise 2020/2021 bedeutete ein geringfügiges Problem – jedoch wurde die Versorgungsknappheit wieder behoben und es sanken die Preise etwas.

Selbst die schlimmsten Phasen der Pandemie konnten an dieser Lage kaum etwas ändern. Schon im Frühjahr 2020 wurde nach einem kurzen Einbruch fast unverändert weitergemacht. 

Dann jedoch kam der 24. Februar 2022. Der Tag, an dem Russland die Grenzen der Ukraine übschritt und dadurch nicht nur Deutschland in eine völlig neue Phase der Unsicherheit stürzte. Heute, ein Jahr später, steht das gesamte Bau- und Immobilienwesen vor einer sorgenerregenden Situation, in der allein 90 Prozent der Baufirmen von deutlichen Kriegsauswirkungen berichten – obwohl hierzulande kein einziger Schuss zu hören ist. Die Auswirkungen dieser Lage finden sich in den miteinander verketteten Gründen der für ihr Entstehen. Letzten Endes geht dabei alles auf einen singulären Faktor zurück:

Der Wegfall Russlands und der Ukraine

Foto: Fabian Krueger, Adobe Stock

Sowohl Russland als auch die Ukraine stellten vor dem Krieg wichtige Handelspartner Europas dar. Einerseits bezogen auf Energieträger, hauptsächlich Erdöl und Erdgas. Andererseits als wichtige Lieferanten von Grundstoffen, Halbzeugen und Fertigmaterialien, die unter anderem für Bau- und Sanierungstätigkeiten wichtig sind. 

• Russland fällt deshalb aus, weil es von der Weltgemeinschaft mit sehr umfassenden und wirksamen Sanktionen aufgrund seines unprovozierten Angriffskrieges überzogen wurde. Das beeinträchtigt unter anderem die Lieferung von Metallen, Metallprodukten sowie Holz. 

• Ukraine ist deshalb aus dem Spiel, weil viele Industrien in den umkämpften Gebieten liegen. Die verbliebenen Anstrengungen richten sich auf Kriegsproduktion, zudem sind viele Facharbeiter geflüchtet, wurden Opfer des Krieges oder kämpfen.

Nun ist Deutschland zwar nicht einzig von diesen Ländern abhängig. Da jedoch gerade das Thema Energie so stark betroffen wurde, werden zahllose Wirtschaftszweige hierzulande in Mitleidenschaft gezogen. Entweder, weil sie mit Materialknappheit zu kämpfen haben oder weil sämtliche Alternativen auf dem Weltmarkt teurer sind.

Hier ist nicht zuletzt zu bedenken, dass viele andere Länder ebenfalls auf Alternativen umschwenken mussten, was aufgrund der gestiegenen Nachfrage die Preise weiter erhöhte. Die Folge davon: Inflationsspirale.

Eine dramatische Inflationsspirale

Wenn Energie und viele andere Waren teurer werden, dann steigt automatisch die Inflation an. Hatte sie seit 2005 nur in einigen Jahren die Zwei-Prozent-Marke überschritten, schoss sie im Jahresverlauf auf 7,9 Prozent. Dies stellt die höchste Marke seit Gründung der Bundesrepublik dar. Nur 1951 wurde mit 7,6 Prozent ein ähnlich hoher Wert erreicht – der jedoch nur ein Jahr später wieder auf 2,1 Prozent abgesunken war.  

Hier ist es nun nötig, die Vorkriegssituation der Immobilienbranche zu betrachten: Aufgrund der jahrelangen Nullzinspolitik der EZB waren sowieso die Preise für Bau und Sanierung bereits auf historische Levels gestiegen. 2021 etwa waren einige Baumaterialien teilweise knapp 80 Prozent teurer als im Vorjahreszeitraum geworden. Und insgesamt betrachtet hatten sich die Baupreisindizes seit Mitte der 00er Jahre sogar fast verdoppelt (von zirka 80 auf 154,7 Zähler, Basiswert 100 anno 2015).

In diese preislich bereits erhitzte Phase trafen nun die weiteren extremen Kostensteigerungen durch den Krieg. Schon sie allein hätten enorme Herausforderungen bedeutet. Allerdings wirkte (und wirkt) sich die Inflation auf das gesamte Land und die EU aus. Dementsprechend kam eine notwendige Maßnahme für die Immobilienbranche sozusagen völlig zur Unzeit:

Die Leitzinserhöhungen der EZB

Wenn Preise steigen, wird Geld entwertet. Daran ist aus verschiedenen volkswirtschaftlichen Gründen keiner Regierung gelegen. Um die Inflation zu bekämpfen, stehen Regierungen oder ihren Zentralbanken verschiedene Werkzeuge zur Verfügung. Eines dieser Werkzeuge ist aufgrund seiner Wirksamkeit bei gleichzeitiger Dosierbarkeit und relativ geringer Belastung der Bevölkerung (anders als beispielsweise ein Einfrieren von Löhnen und Gehältern) besonders beliebt: Die Anhebung von Leitzinsen.

Genau das konnte die EU aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinsen tun, sie tat es auch dementsprechend. In bislang (Anfang Februar 2023) fünf Schritten wurden die Leitzinsen seit Sommer 2022 von 0 auf nunmehr 3 Prozent angehoben. Eine Steigerung auf 3,5 Prozent ist für den März geplant. 

Zuvor waren Bauen und Sanieren bereits sehr teuer. Jedoch konnten Projektbetreiber wenigstens noch auf günstige Kredite setzen. Dieser finale Strohhalm wurde durch die Zinserhöhungen aus der Gleichung genommen. Das wirkt sich bereits direkt auf die Bautätigkeit aus, weil damit zahlreiche Projekte nicht mehr rentabel sind. Gleichsam haben die Erhöhungen jedoch, zusammen mit den weiteren Kostensteigerungen, das Potenzial, noch bis in die mittelfristige Zukunft zu wirken, denn:

Vielen wird die Immobilie zu teuer

Die wenigsten Immobilien sind nach der Errichtung in Gänze abbezahlt, sondern werden über viele Jahre abgetragen. Damit besteht für die Branche selbst dann noch ein Risiko, wenn wieder Frieden herrscht, die Preise merklich gesunken sind und sich die Inflation entspannt hat:

• Da die Inflation die Lebenshaltungskosten allgemein steigert, besteht bei vielen Bauherrn die Gefahr, sich die monatlichen Abschlagszahlungen nicht mehr leisten zu können. Das gilt besonders für diejenigen, die sich vor dem Krieg sowieso nur aufgrund der günstigen Zinsen Immobilien leisten konnten.

• Viele Finanzierungen mit kurzfristigen und mittelfristigen Zinsbindungen erleben ebenfalls ein böses Erwachen, weil aufgrund der neuen Zinssituation völlig neue, stark erhöhte Abschlagszahlungen vereinbart werden – falls aufgrund der Einkommenssituation überhaupt Anschlussfinanzierungen zustande kommen. 

• In der Folge könnten viele, relativ neue Immobilien auf die Märkte geschwemmt werden. Das würde zwar die überhitzten Preise etwas abkühlen, würde jedoch speziell an der Wohnraumlage gar nichts ändern, da lediglich bestehender Raum von einem zum anderen Besitzer übergeht – abermals: falls es für jede Immobilie einen Käufer gibt.

Wie schlimm es wird, kann natürlich nur die Zeit zeigen. Derzeit befinden wir uns in einer volatilen Fluktuationsphase in der nur klar ist, dass die guten Zeiten bis auf unbekannte Zeit pausieren und praktisch jeder, ob Auftragnehmer oder Auftraggeber, mit Sorgen in die Zukunft blickt.

Welche Optionen für Bauprojekte verbleiben

Egal ob es öffentliche Träger sind, die Wohnungsbau dennoch vorantreiben müssen, ob wirtschaftlich operierende Bauträger oder unternehmerische und private Bauherrn: Wer unter diesen Vorzeichen heute noch Immobilienprojekte durchführen möchte, der muss, wenn der die Lage nicht einfach mit mehr Geld überdecken kann, anders vorgehen. Viele Optionen verbleiben aufgrund der globalen Natur der Situation nicht, aber wenigstens einige:

Alternative Finanzierungen: Zwar wird Fremdkapital im Bereich Private Equity und Fonds typischerweise noch höher verzinst als bei Banken. Allerdings haben die Alternativen andere Stärken. Namentlich beim Mezzanine-Kapital gibt es die Möglichkeit, es als Eigenkapital bilanziert auszugestalten. Entsprechend anders erfolgt die Rückzahlung – und können gestiegene Eigenkapitalschwellen der Banken überwunden werden.

Hartnäckigkeit: Insbesondere in bereits abgeschlossenen Verträgen findet sich oftmals kein Passus, der eine Übernahme von Preissteigerungen klärt. Heißt, das Risiko für gestiegene Kosten liegt beim Auftragnehmer. Fordert dieser dennoch Nachzahlungen, sind diese gegenstandslos und können durch Beharrlichkeit überwunden werden.

Ausgedehnte Suchradien: Sowohl ausführende Firmen als auch Materialquellen sind nicht nur in Deutschland zu finden. Jedoch sind selbst innerhalb der EU nicht alle Länder so stark betroffen wie Deutschland – etwa, weil sie schon zuvor weniger auf Russland und Ukraine angewiesen waren. Mitunter kann es deshalb, gerade wenn noch keine Verträge abgeschlossen wurden, möglich sein, auf diesem Weg etwas(!) günstigere Preise zu erhalten.

Bestandsimmobilien nutzen: Bauen ist stets die teuerste Option. Je nach Art und Region des Projekts kann es jedoch durchaus möglich sein, alle Ansprüche ebenso mit einer Bestandsimmobilie zu befriedigen. Selbst bei tiefgreifenderen Modernisierungsmaßnahmen ist dies vielfach immer noch günstiger, betragen die Rohbaukosten je nach Objekt doch bis zu 50 Prozent und mehr der Gesamtkosten.

Ansprüche aufs Wesentliche reduzieren: Für den einen Bauherrn muss es unbedingt ein Massivhaus sein, der andere möchte unbedingt genügend Bürofläche, um noch deutlich mehr Mitarbeiter einstellen zu können. Die meisten Bauprojekte stellen unter solchen Vorzeichen planerisch mehr dar, als tatsächlich bei realistischer Betrachtung zu sofortiger Nutzung benötigt wird. Reduktionen können sich preislich durchaus dramatisch auswirken. Zudem verbleibt oft die Option, nachträglich immer noch Ergänzungen vorzunehmen – schließlich dürfte selbst eine Krise wie die jetzige irgendwann enden.