Immobilie zur Vermietung als Altersvorsorge: Darauf sollten Sie achten

Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung vermieten und mit den regelmäßigen Mieteinkünften zum Beispiel die Rente aufbessern – davon träumen viele Menschen in Deutschland. Laut dem „»Vermögensbarometer 2021« halten 19 Prozent der Befragten diese Möglichkeit sogar für die beste, um Vermögen aufzubauen. Allerdings muss bei der Planung und Umsetzung einiges beachtet werden, um am Ende keine böse Überraschung zu erleben. 

Immobilie sollte weitgehend abbezahlt sein

Grundvoraussetzung Nummer eins: Die Immobilie sollte zum Ruhestand weitgehend abbezahlt sein. Als Faustregel gilt, dass bis zum Renteneintritt mindestens 90 Prozent der Kreditschulden getilgt sind. Zudem ist die sogenannte Nettomietrendite wichtig, um zu überprüfen, ob sich mit der Mietwohnung oder dem Mietshaus überhaupt lohnenswerte Gewinne erzielen lassen. Im Internet gibt es diverse Nettomietrendite Rechner, die darüber Aufschluss geben.

In diese Berechnung fließen auch Nebenkosten ein, die beispielsweise für Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie anfallen. Damit sich die Vermietung lohnt, sollte die Nettorendite mindestens drei Prozent betragen.

Lage ist entscheidend

Um mit stetigen Mieteinnahmen auf hohem Niveau kalkulieren zu können, ist die Lage der Immobilie ganz entscheidend. So sind Adressen in Ballungsräumen mit großer Mietnachfrage und guten Verkehrsanbindungen von Vorteil. Als Indikator dient die sogenannte »LILA Lage«: Die 4 Anfangsbuchstaben stehen für die Begriffe Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit (dort wohnen, wo es Arbeit gibt). 

Kenntnisse im Steuerrecht erforderlich

Ganz wesentlich sind zudem Kenntnisse im Steuerrecht. Denn nur, wer Steuervorteile geltend macht, kann auch davon profitieren. Das trifft auf Immobilienvermieter in besonderem Maße zu, weil sie zahlreiche Möglichkeiten haben, um Ausgaben von der Steuer abzusetzen. Beispielsweise kann der Kaufpreis genauso gestaffelt geltend gemacht werden wie die Grundsteuer oder Kosten, die für die Immobilienverwaltung oder während der Mietersuche entstehen.

Rechte und Pflichten des Vermieters: Experten helfen

Und auch mietrechtlich sollten sich Haus- und Wohnungsbesitzer auskennen, um kein Geld zu verschenken und auf der sicheren Seite zu sein. So können etwa Kosten für Modernisierungen, die sich positiv auf den Wohnwert auswirken, auf den Mieter umgelegt werden.

Darüber hinaus ist eine Reihe weiterer Punkte zu beachten. Das betrifft insbesondere Rechte bei Mietausfall und die Möglichkeiten einer Mieterhöhung im gesetzlichen Rahmen sowie Pflichten in Bezug auf die Instandhaltung der Immobilie. Bestehen Mängel, die durch den Vermieter nicht fristgemäß beseitigt werden, darf der Mieter die Miete reduzieren.

Da die Fragen des Mietrechts sehr komplex sind, sollten Vermieter einen Experten zurate ziehen. Fachanwälte für Mietrecht sind hier die ersten Ansprechpartner. Aber auch Banken und Finanzdienstleister wie Swiss Life Select bieten Beratungsleistungen an, die alle Fragen der Finanzierung und Rendite eines Vermietungsobjektes betreffen.

Eigenbedarf anmelden: Nur unter gewissen Bedingungen möglich

Zudem kann es sein, dass Besitzer einer Immobilie irgendwann selbst in das vermietete Objekt einziehen möchten, weil etwa das Eigenheim im Alter zu groß geworden ist, nachdem die Kinder aus dem Haus sind. Dann kann Eigenbedarf angemeldet werden – allerdings nur, wenn dieser auch stichhaltig begründet wird. So darf es zum Beispiel keine gleichwertige Möglichkeit geben, woanders einzuziehen. Auch hier sollten sich Immobilienbesitzer beraten lassen.