Augen auf beim Immobilienkauf, Expertenrat schützt vor bösen Überraschungen

Augen auf beim Immobilienkauf, Expertenrat schützt vor bösen Überraschungen

Ein eigenes Haus ist mehr als ein sicheres Dach über dem Kopf, es ist ein Teil der eigenen Identität. Wer nicht selbst baut, sondern eine bereits in die Jahre gekommene Immobilie kauft, kennt weder deren Bausubstanz noch die versteckten Mängel – und deren Folgekosten . Nur ein gründlicher Check-up vor dem Kauf bewahrt die neuen Eigentümer vor einem bösen Erwachen. Immobilienexperte Christian Laue von Laue & Partner, Hamburg erklärt, welche Fragen rund um die Immobilie Sie vor dem Kauf unbedingt klären sollten.

Wie möchte ich eigentlich wohnen? 

Suche ich eine Immobilie in oder in der Nähe einer Großstadt oder zieht es mich eher aufs Land? Diese Seelenerkundung ist der vielleicht wichtigste Schritt hin zu Ihrem Traumhaus. Wer sich hier am Anfang zu wenig Gedanken macht, könnte dies später bereuen. Es macht keinen Sinn hier Kompromisse zu machen, um vielleicht seinem Partner einen Gefallen zu tun, der vielleicht ein ganz anderes Lebensmodell im Kopf hat. »Hier ist es entscheidend, dass jeder Partner zu seinem Recht kommt. Wer sich bei der Entscheidung unwohl fühlt, sollte das klar kommunizieren. Es findet sich immer eine Lösung, mit der beide leben können.«

Worauf muss ich beim Hauskauf besonders achten?

Wie immer gilt zunächst: Lage, Lage, Lage: Das Mantra der Immobilienwirtschaft lässt sich nicht oft genug wiederholen. Sicher ist, dass die Lage nach wie vor maßgeblich den Wert eines Hauses und Grundstücks bestimmt. Die Einordnung erfolgt nach den Kriterien beste, gute, durchschnittlich und einfache Lage. So weist ein Haus oder Grundstück in einer beliebten, gepflegten Wohngegend mit einer funktionierenden Infrastruktur auf eine gute bis sehr gute Lage hin. Christian Laue »Bei der Bewertung einer Immobilie in guter Lage ist das Grundstück in der Regel bedeutender als das darauf stehende Gebäude. Anders ist es in anderen Lagen. Dort wird der Preis eher durch das Gebäude bestimmt als durch das Grundstück«.

Wichtig sei es hier, so Laue, die Kriterien der beiden Kategorien Makrolage sowie Mikrolage zu checken. Eine gute Makrolage wird in erster Linie vom Standort selbst bestimmt. So ist eine Immobilie in Hamburg, egal wo, per se wegen der generell höheren Grundstückspreise meist mehr wert als im weiteren Umland. Die Makrolage berücksichtigt in erster Linie die weitere lokale Infrastruktur wie die Anbindung zum nächsten Flughafen, an den Fernverkehr, an Schulen und Universitäten oder kulturellen Einrichtungen. 

Die Beurteilung der Mikrolage hebt auf das unmittelbare Umfeld der Immobilie ab. Liegt das Objekt an einer Hauptverkehrsstraße oder in ruhiger Umgebung mit Süd-West-Lage? Gibt es Parkmöglichkeiten, eine schnelle Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Schulen, Kindergarten und Einkaufsmöglichkeiten. Christian Laue rät: »Erkunden Sie vorab die Umgebung zu Fuß, besuchen sie die umliegenden Cafés, lassen sie die Stimmung auf sich wirken.«

Wie kann ich den Wert des Gebäudes verlässlich ermitteln?

Kommen wir zum Gebäude selbst: Oft sind Menschen schockverliebt in ein malerisch gelegenes Anwesen, den besonderen Charme oder Schnitt eines Hauses, der perfekt zu den eigenen Wohnbedürfnissen passt. Das ist eine gute Voraussetzung, darf aber nicht allein kaufentscheidend sein. Für die Wertermittlung eines Gebäudes ist systematische, akribische Prüfung – am besten durch einen ausgewiesenen Experten – gefragt. 

Der Fachmann sichtet alle relevanten Unterlagen, die vom Makler oder Verkäufer zur Beurteilung vorgelegt werden müssen. Neben Angaben zum Baujahr, allen Unterlagen zum Gebäude selbst (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) interessieren ihn vor allem Angaben zur Baugenehmigung, zur Baubeschreibung, den bisherigen Renovierungen und die im Energieausweis dokumentierte Energiebilanz des Gebäudes. Natürlich werden auch die zukünftigen Sanierungs- und Renovierungskosten gewichtet.

Warum ist der Energieausweis so entscheidend für den Kaufpreis?

Hier, so Christian Laue, wird es meistens interessant, denn »nur ein Bruchteil aller zum Verkauf stehenden Häuser sind energetisch auf dem neuesten Stand. Bei über zwei Drittel aller vor 1990 errichteten Häuser stehen die schlechteren Energieklassen E bis H im Ausweis«. Die Kosten einer notwendigen energetischen Sanierung böten entsprechendes Verhandlungspotenzial beim Kauf der Immobilie. Christian Laue: »Je nach Größe und Zustand des Objekts kann sich der Preis um eine fünf- bis sechsstellige Summe reduzieren. Hier ist jeder gut beraten, einen Fachmann an seine Seite zu holen, der sachverständig den fairen Marktpreis ermittelt.

Kostenfreie Erstberatung durch Christian Laue, Laue & Partner, Woldsenweg 7, 20249 Hamburg